Le prêt relais : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’un prêt relais ? 

Le prêt relais est un prêt bancaire immobilier de courte durée. Il constitue une avance de trésorerie pour assurer le décalage entre : 

• le versement du montant du second achat, 
• la réception de l’argent issu de la transaction lors de la vente du premier bien. 

Qui peut souscrire un prêt relais ? 

Le prêt relais est donc destiné aux secundo-accédants. 

Le propriétaire de tout bien immobilier peut demander un crédit relais : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif. La seule condition est de mettre en vente un bien immobilier pour en acquérir un autre. 

Le prêt relais est accordé au propriétaire d’un bien en propre. Une SCI (société civile immobilière) peut l’obtenir à condition de devenir propriétaire du nouveau bien également. 

Quel prêt relais choisir ? 

Il existe plusieurs types de prêt relais en fonction de votre projet immobilier : 

• Le prêt relais sec correspond à une avance de fonds par la banque. Le montant du second achat est entièrement couvert par ce prêt et votre apport personnel éventuel. Vous achetez un logement plus petit en vue de la retraite ou vous achetez dans une ville moins chère ? Le prêt relais sec est pour vous !
• Le prêt relais adossé ou prêt relais acquisition correspond à une avance de fonds couplée à un nouveau prêt. C’est la cas typique de l’agrandissement de la famille, lorsque le prix d’achat du nouveau bien est supérieur au prix de vente de l’ancien logement. 
• Le prêt relais rachat consiste à lisser l’ensemble des mensualités. Ainsi, c’est une opération de rachat de crédits couplée à un prêt relais. C’est notamment utile lorsque vous atteignez un taux d’endettement maximum. 

Quel montant de prêt relais ?

La banque octroie un montant compris entre 50 et 80 % de la valeur du bien mis en vente. 

Elle peut suivre votre estimation du bien et le prix de mise en vente ou réaliser sa propre estimation. 

Plus le projet de transaction est avancé, plus la banque accepte de vous prêter une somme importante. Par exemple, au stade du projet de vente, vous serez plus proche des 50 % tandis qu’après la signature d’un compromis de vente, vous vous rapprochez des 80 %.  

En complément, les banques analysent le marché immobilier local, son dynamisme, les qualités du bien, etc. 

Quelle durée de crédit relais ? 

Le crédit relais a une durée courte, en général 12 mois renouvelable une fois. 

Quelle mensualité ? 

Le prêt relais fonctionne comme un prêt in fine. Vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance emprunteur jusqu’à la vente de votre ancien bien. Cela assure donc une petite mensualité. 

Il existe deux possibilités de remboursement d’un prêt relais : 

• Le prêt relais avec franchise partielle : vous remboursez les intérêts et l’assurance chaque mois. Le capital emprunté se rembourse en fin de prêt. C’est la solution pour obtenir le meilleur taux.
• Le prêt relais avec franchise totale :  vous ne payez rien pendant toute la durée du prêt. Les intérêts reportés produisent alors des intérêts et cela majore le coût total du crédit. En contrepartie, vous allégez votre budget mensuel au moment de l’opération d’achat vente. 

Comment négocier un prêt relais ? 

Les conditions

• un taux d’endettement inférieur à 35 %
• des revenus réguliers et une situation professionnelle stable 
• un prix d’achat réaliste par rapport au prix de vente souhaité

Bon à savoir :

Les banques exigent une assurance emprunteur comme pour tout prêt immobilier. Celle-ci doit couvrir les principaux risques comme le décès et la PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie)

Les étapes 

Avant toute chose, une estimation réaliste du bien est indispensable pour obtenir le prêt relais et pour réaliser la vente dans les meilleurs délais. Faites confiance à Imop pour vous accompagner tout au long de la vente. 

La banque apprécie en général un mandat exclusif confié à une agence immobilière. C’est un gage d’efficacité pour une vente rapide. 

Ensuite, vous négociez les modalités du prêt relais avec la banque et constituez un dossier de financement complet. Ce dossier comporte les éléments habituels d'une demande de prêt immobilier mais aussi le titre de propriété, le mandat de vente et tout élément spécifique à la mise en vente du premier logement. 

Comment faire en l’absence de vente du bien ? 

Le logement mis en vente ne se vend pas aussi vite que prévu ? Le marché immobilier est atone et les mois passent. 

Vous pouvez envisager de baisser le prix de vente en vous rappelant que le prêt relais couvre en général 70 % du montant du bien. Cela vous laisse une marge de négociation. 

Autre solution : mettre ce logement en location. Vous transformez alors le prêt relais en un crédit classique et le loyer couvre la mensualité. 

Il est aussi possible de prolonger la durée du prêt relais. 

Les points à retenir

• Le prêt relais est un prêt immobilier de courte durée, destiné à acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien logement. 
• Il permet de gérer le décalage entre une date d’achat et une date de vente, et évite ainsi de louer un logement et de multiplier les déménagements. 
• Il peut être sec ou adossé à un crédit immobilier classique. 
• Le prêt relais fonctionne comme un prêt in fine : le capital se rembourse à son échéance. Vous payez une mensualité composée des intérêts et de l’assurance, voire uniquement de l’assurance en cas de franchise totale. 
• Une bonne estimation du prix de vente est essentielle pour réussir l’opération. Pour cela, faites confiance à Imop, l'agence immobilière en ligne présente dans de nombreuses villes.