Acheter un bien

Comment acheter un bien immobilier ?

Acquérir un bien immobilier est souvent le projet de toute une vie ! C'est un acte fort et engageant. Aussi, il convient de le faire sereinement, avec les bonnes informations préalables. IMOP, l'agence immobilière digitale, répond aux questions fréquentes lors d'un achat : comment procéder, comment choisir, comment acheter à plusieurs. Vous connaitrez ainsi les points de vigilance utiles lors de toute acquisition d'un logement, que ce soit un appartement en copropriété ou une maison.

Comment procéder pour acheter un bien immobilier ?

ll faut tout d’abord bien définir son projet :

• quel type de bien ? un appartement de deux pièces pour un premier achat ou une grande maison familiale ?
• dans quel secteur géographique ? vous voulez acheter dans le quartier dans lequel vous vivez depuis toujours ou dans un endroit inconnu où vous arrivez pour travailler ?
• pour combien de temps ? vous achetez pour revendre dans quelques années en espérant une belle plus-value ou vous achetez la maison de vos rêves pour y vieillir ?
• pour quel budget ? bien sûr, votre capacité d'emprunt et votre épargne vont déterminée naturellement le prix de vente approximatif.

Acheter un bien requiert beaucoup de temps et de connaissances qu’un acheteur n’a pas nécessairement. Il peut alors se faire conseiller par un agent immobilier et bénéficier de son expertise. Ensuite, il est bon d'aller valider sa capacité d’emprunt auprès de sa banque pour connaître son budget d’acquisition. Un certificat de solvabilité généré par sa banque peut être un bon argument pour faire accepter son offre auprès du vendeur.

Quelles questions se poser avant d'acheter un logement ?

L’achat d’un bien immobilier est une démarche importante et engageante à long terme. Il faut donc savoir se poser les bonnes questions au départ. Par exemple, la stabilité financière et géographique du futur acquéreur sont des questions déterminantes. Votre capacité d’emprunt est-elle suffisante pour acheter le logement dont j’ai besoin ? Votre situation professionnelle est-elle stable ?Êtes-vous sûr de ne pas changer de secteur géographque dans un futur proche ? Bien sûr, la vie réserve souvent des surprises mais certains événements peuvent être anticipés en se posant les bonnes questions.

Acheter un bien ou louer ?

La question de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer son logement est un point très important. Tout dépend de votre budget immédiat, de votre capacité d’emprunt, de votre stabilité géographique et surtout du prix de vente. Un achat est un investissement à long terme. Il faut, selon le montant des frais de notaire - 8% environ du prix du bien - un certain nombre d’années pour les amortir. Cela peut varier de quelques mois à Perpignan, par exemple, à plusieurs années pour un logement à Paris. Par exemple, vous travaillez à Paris mais n'acez pas les moyens d'acheter une superficie suffisant ? Vous pouvez alors louer à Paris et investir en province. Il n'existe aucune solution figée et les conseils d'un agent immobilier expérimenté vous permettront d'y voir plus clair dans votre projet.

Quels critères sont importants pour acheter un bien ?

Parmi les critères les plus importants dans le projet d’achat d’un bien, le premier est de s’assurer que le type de logement recherché est bien en ligne avec votre capacité de financement. Il faut savoir également prioriser ses attentes, car il est souvent difficile de trouver un bien avec tous ses critères de choix. Donc apprendre à faire des concessions. Et enfin profiter de l’expertise et de l’expérience d’un professionnel de l’immobilier.

Définir ses critères de recherche est une étape cruciale, souvent sous-estimée par les futurs acheteurs. Le plus important au départ est surtout de savoir si le budget dont vous disposez peut vous permettre d’acquérir le logement souhaité avec tous vos critères. Souvent le niveau d’exigence de l’acheteur est élevé, il faut apprendre à classer ses critères par ordre de priorité et accepter de faire des concessions. Vous définissez votre logement idéal (en plein centre ville, avec une terrasse, deux salles de bain) mais vous êtes prêt à accepter une seule salle de bains si le logement est particulièrement bien situé.

Que doit-on vérifier avant d'acheter un bien ?

Avant d’acheter un bien, et même si c’est un coup de cœur, il est nécessaire et recommandé d’effectuer une contre-visite, car il est impossible de tout voir lors de la première visite. La contre-visite permet de visiter le bien de manière plus approfondie. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels, surtout si vous envisagez de faire des travaux. Les agences comme Imop sont aussi là pour répondre aux questions des acheteurs. Ainsi, vous n'achetez pas seulement sur un coup de coeur mais en fonction de critères objectifs et rationnels.

Ensuite, il vous faut plonger dans les dossiers de diagnostics immobiliers techniques et chercher toutes les informations sur le quartier, les grands travaux envisagés, les transports en commun, etc. Plus vous le faites tôt, plus vous pouvez poser toute question avant de faire une offre d'achat, voire de signer un compromis de vente.

Comment acheter un bien à plusieurs ?

Voici une question récurrente. Trois types de montage existent pour acheter à plusieurs :

• L’indivision : les personnes sont propriétaires de la totalité d'un même bien. C’est de loin le montage le plus simple, utilisé par les conjoints. Bien évidemment, en cas de désaccord, la situation devient vite insoluble ! Ainsi, on se retrouve souvent à vendre un bien lors d'un divorce ou à vendre un bien lors d'une succession faute d'accord entre les héritiers.
• La SCI (Société Civile Immobilière) permet à deux associés (au minimum) de réduire les frais, mutualiser les charges et protéger le patrimoine. Mais le montage est complexe et exige beaucoup de gestion. C'est un bon outil de gestion du patrimoine dans une optique de transmission à ses enfants, par exemple.
• La tontine, moins connue, permet l’achat d’un bien à deux tout en évitant les problèmes d’indivision, puisque le survivant devient propriétaire de la totalité du bien. L'intervention et les conseils judicieux d'un notaire sont nécessaires.

Acheter un bien immobilier avec une SCI

La SCI offre des avantages pour la transmission et la gestion d’un patrimoine immobilier. Vous cédez des parts et non un immeuble entier. Ainsi, vous pouvez progressivement transmettre vos parts à vos enfants en profitant des abattements sur les droits de donation disponibles (actuellement 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans).  Pour autant, l’achat de sa résidence principale via une SCI impose une vigilance, notamment pour l’obtention des prêts immobiliers. Certaines banques et certains prêts aidés sont plus compliqués, voire impossibles à obtenir.  La SCI reste donc le moyen idéal pour l’investissement locatif ou pour la gestion d’un patrimoine familial. L’achat en SCI est surtout un moyen plus simple de gérer les conflits que l’indivision.  L’achat en SCI est possible même sans société préexistante. Il est possible de signer un compromis de vente, même si la SCI n’est pas encore créée. Pour cela vous signez le document au nom des associés, avec la possibilité de substituer une SCI en formation. La création d’une SCI impose de rédiger des statuts et de respecter les formalités de création de toute société.

 Pour un investissement locatif, la SCI peut offrir une fiscalité intéressante, notamment en cas de location meublée, en passant la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Une solution intéressante si l’imposition de chaque associé est déjà élevée au titre de l’IR (impôt sur les revenus). Acheter un bien immobilier en SCI nécessite une préparation et une maîtrise des enjeux. Ne restez pas seul face à ce choix. Agent immobilier, notaire, expert-comptable vous accompagnent.

Comment se déroule l'achat d'un bien ?

Acheter un bien immobilier ne s'improvise pas et nécessite de suivre plusieurs étapes importantes, allant de la recherche première du bien jusqu'à la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire. Voici un tableau récapitulatif des différentes étapes importantes dans l'achat d'un bien immobilier.

Quand acheter ?

Investir dans l'immobilier en 2024 offre d'excellentes opportunités. Selon les dernières tendances de l'Observatoire du Logement, le taux moyen de prêt immobilier était de 3,62 % en août 2024 avec une reprise vigoureuse du marché. Les taux devraient d'ailleurs baisser encore plus courant septembre 2024, incitant alors de nombreuses personnes à devenir propriétaires.

Pour savoir s'il est intéressant d'acheter un logement ou bien de le louer il importe de tenir compte de l'état actuel du marché immobilier. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte, notamment les taux d'intérêt pratiqués et les coûts de vente et de loyers.

En septembre 2024, les taux d'intérêt des prêts bancaires baissent. Ils sont environ de 3,5 % pour un prêt sur 20 ans. En outre, le prix des biens immobiliers a baissé de manière globale en France, bien que cela soit sujet à des variations importantes en fonction des zones géographiques. Ainsi, devenir propriétaire en 2024 est plus rentable qu'en 2023 dans la majorité des villes. Acheter courant de l'année 2024 est donc une bonne idée.

Comment acheter un bien immobilier quand on a pas d'argent ?

Acheter un bien immobilier sans apport personnel est tout à fait possible, bien que cela nécessite une excellente préparation et une capacité de négociation à toute épreuve. Certaines banques proposent des prêts qui couvrent le prix du bien et les frais annexes (frais de notaire notamment). Toutefois vous devez obligatoirement présenter un excellent dossier pour parvenir à convaincre l'établissement bancaire de vous faire confiance. Cela passe entre autres par une bonne gestion financière (aucun découvert) et une stabilité professionnelle (emploi en CDI ...). De même, votre projet immobilier doit être solide.

Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ) qui vous permet de financer en partie votre logement neuf ou ancien. Cela est très intéressant puisque vous sollicitez un prêt moins important auprès de la banque. Il en va de même de certaines aides et subventions locales, notamment par certains départements ou régions. Cela vaut généralement pour les ménages primo-accédants en zone rurale. N'hésitez pas à vous renseigner auprès des mairies et des conseils départementaux.